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2021-11-13 17:31:33 jinqian 3

种种信号表明,多层住宅正在成为当下乃至未来的居住风向:一是全国实施的“限高令”,要求各地严格控制新建超高建筑,县城以6层建筑为主,最高不超18层,6层以下的建筑比重不得低于7成;二是老旧社区改造全面推进,住建部长王蒙徽表示,未来5年将全面改造房龄21年以上的小区,提升水电路气信等基础设施、加装电梯、发展养老、托育等服务。

当初坚持加装电梯的老楼住户,现在是什么结果?4个问题很现实

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其实对于旧改,不仅住建部多次提出“要加快城市老城区的改造工作”,很多专家也没有吝啬赞美之词。有人认为,这是实实在在为老百姓谋福祉,能帮助改善老社区的居住环境,还有拉动消费、提振发展的作用。也有人说,这是城市更新的升级换代,虽然替换了大拆大建,让等了几十年的“福利”彻底一去不返,但却解决了数亿国人的痛点。

01旧改对人们生活有2方面提升

其一是降低成本。棚改这12年时间里,可谓是赚足了眼球,带动了全国性普涨,越来越多人拿着拆迁款涌进市场,一人手持几套房的现象比比皆是,如今的住房资源过剩、空置房增多等现象都与其有很大关系,说棚改是消灭供给,增加需求绝不为过。

旧改则完全相反,从前文可以得知,旧改的改造方式是在老房的基础上提升居住体验,比如小区脏乱差的、必备配套设施欠缺的、没有电梯的,都会给予提升和完善。这样一来,原本居住感差,没有人愿意常住的老楼提升了一个档次,就不用为了这些问题而被迫换房了。

其二是提升价值。老楼由于建得时间比较久,在基础条件上比不上现下快速发展的电梯房,所以居住的人群多以老人、普通工薪层为主,他们之中,要么收入水平较低,还买不起高档的小区,要么是退休的老人,不愿与儿女生活增加负担,栖身于老房内。

说到底,比起同地段的电梯房,这种老房子价值很低,且升值潜力较小。毕竟房龄摆在那里,电梯、车位、物业都欠缺,但凡是追求生活品质的,都不愿意购买。不过,如果按照3项改造后,整个小区的门面和视觉形象,甚至是居住体验感都会与以往不同,想来专家口中,旧改“减负增益”也绝非虚言。

02老楼改造并非所有人都自觉自愿

值得注意的是,在老楼改造过程中,90%以上的工作都是能够顺利实施,可唯独在“一件事”上推行起来困难重重。准确的说,人们或许都接受实施水电路气信等基础改造,但唯独在加装电梯一事上,很多人很难接受,甚至有人特意阻拦电梯的推进工作。

正如住建部黄艳说的,老楼装电梯要妥善协调好整栋楼各个楼层的利益关系。言下之意也很明显,“加电梯”与“不加电梯”争议巨大,源自于每个楼层对出入的需求不同,比如1楼根本用不到,而6-8楼则需求大,大家意见不统一,要怎么协商、怎么不损害另一部分住户的利益,都会是装电梯的“最大阻力”。

在房说君看来,“加电梯”的需求很简单,无非是让出入更方便,尤其是在我国老龄化加剧的当下,很多老旧社区里半数以上的住户都是老人,他们大多是很早买下的房子,当时最便宜的就是高楼层,6-8层的高度,售价比1-4楼都便宜,但随着年龄增大,又不愿离开熟悉的地方,所以解决高层住户上下楼问题成为子女的希望和社会的关注,也是坚持装电梯的。

此外,装了电梯能够实实在在地提高房屋价值,尤其是顶楼房,出入都靠走楼梯的日子非常吃力,装了电梯后,据机构反馈数据,高楼层的升值空间最大,如果有优越的地理位置加持,升值比例可以高达25%。

而“不加电梯”的理由也很充分,作为1-2楼的住户来说,电梯根本用不上,反而“受影响”,在居住方面,通风、采光形成了遮挡,在电梯运行时噪音太大,也严重影响了低层住户的正常作息。在利益方面,老楼装了电梯,等于变相改变了原有的房屋价值。按照以往的销售经验,步梯房中间楼层最占优,有一定高度但又不太高,低层也吃香,高层最便宜。装了电梯后,低楼层可能大幅贬值,反而6-8层最受益,要1楼去“牺牲自己成全他人”换谁也不愿。

03各地都试图为加装电梯给出合理方案,但1楼的利益如何保障?

随着老旧小区改造提上日程,各地都在如火如荼的进行着,比如上海今年的改造目标为70万平,全年将完成电梯加装不少于1000台。与此同时,各地也在试图找出合理方案,几个常用的办法,首先是费用分摊制,包括前期安装、期间维修保养,电费等,费用由高至低递减分摊,1楼不用出钱。以安装45万为例,8层30%、7层25%、6层20%递减。

其次是“免费安装、按次收费”制,这是近期较为受欢迎的方式,考虑到分摊费用较高,由电梯公司统一安装,住户使用一次收费一次,以此来作为电梯公司的成本回收。不过,方案似乎都没有考虑到1楼低层住户的利益保障问题,毕竟低层住户虽然不用出资加建,但是却实实在在生活受影响了,再加上很多人因为加装电梯未成功,对低层住户作出近乎苛刻的评判,试问生活+心理的影响,这受损的利益该如何来补偿?

04老小区装电梯,8楼业主后悔了:4个问题很现实

换个角度看,加装电梯只有低层住户受影响吗?其实,很多人直到装了之后才意识到,电梯并没有想象中那么美好,尤其是8楼业主,不仅后悔不已,还连连感叹简直是花钱买烦恼。一位住在8楼的老张表示,刚刚装完电梯4个月,当初坚持要加装,如今才发现4个现实的问题,换来了“新麻烦”。

第一,电梯增加了资金负担,从前文可得知,无论是分摊还是按次收费,高楼住户花销都是最多的,这对于经济条件好的人可能没啥关系,但问题是,住在老楼的几乎是中老年人,他们的收入和生活习惯更趋朴素,装个电梯基本是掏去了积蓄。再加上后期的维保费,整体花销更大。

第二,老张装的是按次收费的电梯,用一次一块钱,第一个月兴致勃勃都靠电梯出入,像他每天出入几次去公园下棋打拳,一个月下来产生了600元的支出,这让他一个退休老人懊恼不已。第二个月开始宁愿爬楼也不搭电梯了,像这种情况不是个例,有媒体报道的杭州某小区“共享电梯”,很多住户只在来客人、真的累了、孙辈吵闹时乘坐,平常的使用率不高。

当初坚持加装电梯的老楼住户,现在是什么结果?4个问题很现实

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第三,给日常生活带来负面影响,老房都是几十年前的建造技术,隔音效果相对较差,而现在要在老房基础上加装机器,可想而知电梯运行发出的声音会有多清晰,特别是一些靠近电梯口,睡眠质量较差的住户,自然吵的人恼火。

第四,影响房屋结构,缩短寿命,老房原本设计就是步梯,如今要在房屋上附着电梯,自然要改变原来的墙体结构,将电梯和楼梯打通,甚至影响老房的使用寿命都有可能。

房说君有话说,客观来说,加装电梯有利好的一面,自然会产生一些弊端,毕竟老旧小区改造是利民利国的趋势,是每个追求生活品质,不愿与高房价“屈服”的人息息相关的民生问题,但对于加装电梯,一定要充分考虑利弊,不要等到装了才后悔。